A possibilidade de realização da adjudicação compulsória pela via extrajudicial, mediante requerimento ao tabelião do cartório de registro de imóveis da situação do imóvel, sem a obrigatoriedade de ingresso de uma demanda judicial, é uma inovação legislativa trazida pela Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei Registros Públicos (Lei 6.015/73).
Antes de analisarmos a alteração legislativa, é importante conceituarmos o instituto da adjudicação compulsória.
A adjudicação compulsória é um instituto que autoriza o comprador de um determinado imóvel, a partir da quitação do valor total acordado contratualmente, a pleitear a regularização da propriedade do bem (transferência) quando eventualmente ocorrer a resistência do vendedor, sua morte, ausência, incapacidade civil, ou que o mesmo esteja em localização incerta ou desconhecida ou, para os casos de pessoas jurídicas, em caso de extinção.
Contudo, antes da lei 14.382/22 entrar em vigor, a obtenção do registro do imóvel nas hipóteses mencionadas acima obrigatoriamente passava pelo ajuizamento de uma ação de adjudicação compulsória, para que, ao final, após o devido trâmite processual, o Juiz viesse a determinar a expedição da carta de adjudicação, determinando o registro da propriedade do imóvel em nome do comprador.
Com o claro objetivo de reduzir a quantidade de processos desta natureza junto ao Poder Judiciário, o legislador, em 2022, autorizou que o procedimento de adjudicação compulsória seja realizado de forma extrajudicial diretamente junto ao cartório de registro de imóveis do local onde o imóvel está localizado.
O pedido pode ser realizado pelos promitentes compradores, cessionários, sucessores e/ou promitentes vendedores, desde que estejam devidamente representados por advogados.
O requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial deve estar acompanhado dos seguintes documentos:
- Instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão;
- Prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial;
- Ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;
- Certidões forenses da Comarca em que o imóvel está localizado e do domicílio do solicitante que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;
- Comprovante do pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);
- Procuração com poderes específicos.
Importante frisar que o aceite da adjudicação independe do prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.
Todo o procedimento do processo de adjudicação compulsória extrajudicial está devidamente disposto no Provimento CNJ nº 150/2023, e vem sendo amplamente utilizado em todo o âmbito nacional, sendo possível, inclusive, que o encaminhamento e acompanhamento seja realizado de forma digital pelas plataformas oficiais dos Ofícios de Registros de Imóveis.
Não restam dúvidas de que, além de desafogar o Poder Judiciário, a opção pelo rito extrajudicial (que não é obrigatória) confere segurança jurídica e maior celeridade aos interessados, mostrando-se como uma opção bastante viável para a resolução de litígios desta natureza.
Por fim, para saber mais sobre o assunto e eventual aplicação desta novidade legislativa ao seu caso, sugere-se que o interessado procure sempre um advogado de sua confiança.
